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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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內容來自sina新聞

  不難看出，投資物業的評估增值一直是支撐SOHO中國凈利潤增長的有力砝碼。"投資物業評估增值是港股市場比較特殊的一種會計制度，受益於此，一些在港上市的商業地產開發商的凈利潤都非常高。"一傢在港上市房企財務總監告訴 《每日經濟新聞》記者。

  去年租金收益僅2.79億元

  對此，上述分析人士表示，SOHO中國的轉型還要經過大約兩年時間才能看到成效，這期間銷售業績的下滑肯定會影響整個營收的增長。但能保證其轉型成功的重要砝碼，是SOHO中國一直高於業界平均水平的現金流和低負債率。

  投資物業評估增值下降

  業績報告顯示，2013年SOHO中國實現營業額146.21億元(人民幣，下同)，按年跌9.43%，投資物業的租金收入為2.79億元，占比不到2%；實現純利73.88億元，核心純利(不含投資物業的評估增值)約為44.4億元，同比上升33%。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/08082632410.shtml

  "相比持有型物業的資產價值，租金收益對應的資產收益率實在太低，這代表瞭目前商業地產行業的窘境。"宋延慶表示。

  穆迪則指出，SOHO中國的建設-持有模式將占用公司大量資金，銷售額大幅下降也會提高該公司的債務融資需求，出售上海項目可提升流動性。

  根據國際房地產顧問服務公司萊坊的報告，2013年第四季度，北京甲級寫字樓租金下降0.6%，至每月每平方米381.5元。

  而按照潘石屹在轉型之初(2012年8月)的設想，3年後，租金將成為公司主要的收入來源，5年後現有物業的租金將超過40億元。但SOHO中國2013年的租金收益僅為2.79億元，占營業額的比例僅1.9%，而此時距離公司轉型已經持續瞭1年多時間，由此看來，SOHO中國能否在2017年達到40億元租金收入，需要打個問號。

  昨日 (3月4日)，SOHO中國公佈截至2013年12月底的全年業績。在業績發佈會上，不管是潘石屹的中文版本，還是張欣的英文版本，都極力想給投資者呈現一個轉型成功的SOHO中國。

  在此前接受本報記者采訪時，潘石屹也絲毫不掩飾租金收益的窘態，他指出，前門大街一期規模僅3.6萬平方米，真正大體量自持的項目還未竣工，"包括望京SOHO、凌空SOHO以及復興路SOHO，這些項目交付之後，租金收益才能逐漸充裕"。

  值得註意的是，在近日出售上海兩項目之後，SOHO中國所持有的現金增加220億元。

  "2013年末的凈負債率僅17%，這在同行業中可能是最低的，去年末的時候公司持有超過100億元的現金，從這兩個指標可以看出，我們可以應對未來可能出現的波動，甚至是大的波動。"潘石屹表示。

  數據顯示，2012年，SOHO中國營業額達到153億元，同比上漲169%；凈利潤為106億元，同比上漲172%。其中，投資物業評估增值為96億元。但是，相比2012年高達96億元的投資物業評估增值，2013年評估增值僅為44.2億元。

  雖然租金收益不盡人意，但是SOHO中國去年的盈利狀況還算可觀。

  "2013年SOHO中國的凈利潤是73.88億元，其中核心利潤為44.4億元，這是公司成立以來創造核心利潤最高的一年。剛剛董事銀行車貸試算表信貸年息會批準瞭期末派息方案，每股派息0.13元，這樣一來，全年的派息達到瞭0.25億元，股東回報率差不多為5%。"潘石屹在昨日的業績發佈會上表示。

  業績報告顯示，去年SOHO中國營業額為146.21億元，其中出售物業單位收益為143.42億元，投資物業的租金收入為2.79億元。相比2012年161.43億元的營業額有屏東市二胎房貸所下降，公司當年出售業務收益為159.86億元，租金收入為1.59億元。不難看出，SOHO中國去年營業額的下降主要是由於銷售業績的降低所致。

  對於SOHO中國2013年投資物業評估增值的下滑，有分析人士指出，這與去年京滬商務寫字樓整體價格漲幅趨緩有一定關系，"供應量在不斷增加，這是值得警覺的信號"。

  而作為SOHO中國轉型以來的第一個自持項目，前門SOHO一直是外界衡量其轉型成功與否的關鍵項目。SOHO中國商業租務市場部總監梁因廷告訴《每日經濟新聞》記者，從去年1月以來，前門SOHO新進入的品牌共有24個，目前入駐前門大街的商戶數量接近50傢，簽約率超過SOHO中國前門在租面積的70%，預計這一數據在年底可達到90%。

  轉型效果有待檢驗

  "去年SOHO中國的銷售結算利潤還是占比較高，但隨著今明兩年結算資源越來越少，增值速度會越來越慢，從而可能導致利潤下滑。"宋延慶指出，在他看來，這也是SOHO中國轉型的必經階段。

  雖然目前轉為自持的這些項目看似租賃狀況都不錯，但租金收益並不高。

SOHO中國轉型第二份答卷 租金收益占營收不足2%

  昨日，瑞信發表研究報告指出，SOHO中國已出售的上海兩寫字樓部分平均利潤率為12%，雖較兩三年後預期利潤率18%低，但此出售有助消除營運及經濟風險。更重要的是，通過這次出售所得的資金，SOHO將變成凈現金狀況，有助抵抗市場信貸收緊，並為其收購土地提供靈活性。

  根據SOHO中國發佈的業績報告，公司首個全部自持的投資物業SOHO世紀廣場項目於2013年年中已達滿租；SOHO復興廣場將於2014年交付開業，截至目前41%的商業面積已經預租。

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  "目前SOHO中國的業績中，銷售結算利潤占比還是較高，但隨著結算資源越來越少，營業收入降低將不可避免。但凈利潤收益的勢頭還是非常好。"蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經濟新聞》記者，對投資者來說，他們更關心的是其持有物業的資金收入以及凈利潤狀況。

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