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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

??改善型客戶目前主要為70/80後群體,購買第一套房已有幾年時間,物業日漸顯舊,自身經濟實力逐漸增強,傢庭結構也在發生變化,對空間要求更高,例如二胎、父母年同住,換房是必然的選擇。以下中原地產在3月份3房物業成交較為活躍的樓盤。

??陽光傢緣數據顯示,3月廣州市(不含南沙、從化)中介網簽的二手住宅成交量環比上月上漲超5成;中原二手住宅買賣成交均價21880元/平方米,環比結構性上下降2.3%。成交量上漲主要來自三方面:第一,春節前滯後的需求在節後釋放;第二,3月兩會召開,政策傾向待定,市場回暖度明顯不夠,開發商靜觀其變,一手推新較少,使得客戶短暫回流到二手房市場;第三,雖3月並沒有落地的政策,但政府托市的意向非常明顯,媒體評論向好,使得有迫切購房需求的客戶已經果斷進入二手市場。

??在2014年的“930”政策和央行2次降息的政策下,改善型客戶獲得政策和資金的支持,而3月份政府托市政策呼之欲出,樓市逐漸回暖,部分改善型客戶購房果斷抄底入市。中原研究部統計,2014年下半年和2015年第一季度購買3房以上的客戶明顯高於2014年上半年,且2015年第一季度較2014年第4季度增長1.56個百分點。

??l盤源量增多

??通過中原門店監測新增有購房意向的客戶量3月環比2月上漲90%,年前是經紀人主動邀約客戶看房,但年後客戶則變被動為主動,而業主雖已經感到市場逐漸回暖,但盤源較多,心態也較為平穩,並沒有出現漲價現象。但在3月30日央行等四部門連出大招穩樓市,給房地產行業乃至中國短期經濟帶來極大的利好,二手樓市將獲益最大,短期內量價上漲指日可待。

??樓市利好,開發商可能醞釀著漲價並推新,但開發商有去庫存的壓力,預計漲價幅度不會太大,但仍然會分流一部分二手潛客。

??3月30日央行、住建部、銀監會和財政部,四部委聯合救市,購買第二套房的付款比例由7成降至4成,以及免征營業稅的年限由5年改為2年,這兩大利好政策幾乎令整個房地產行業瘋狂,開發商連夜召集開會論漲價,銷售人員急忙打電話給客戶,客戶擔心業主反價則連夜與業主簽約,更有甚者業主已經反價。兩大重磅政策出臺救市,無疑對樓市的註入強行針,對業主和客戶來說都是利好。

??6、番禺區:客戶回流二手市場

??二、分區點評

??3、海珠區:改善型客戶低價入市

??l業客心態提升



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/18575988987404592398921.shtml



??一、3月市場熱點:換房客占據半壁江山

??3月份,番禺區中原二手成交均價為16403元/平方米,環比結構性下降9.46%,陽光傢緣中介網簽成交量環比上漲43.37%。本月番禺區成交最為活躍的為華南板塊,成交量有較大幅度的上漲。華南為番禺住宅的核心區域,樓盤綜合素質較高,深得剛需客戶的歡迎。年後番禺一手樓市所推新貨有限,大多都是舊盤在消化餘貨,因此有較多客戶回流到配套成熟,居住氛圍相對濃厚的二手樓市。番禺成交向來大戶型占比較高,3月3房、4房及以上物物業成交占比分別為44%、32%,追求居住寬敞性和環境舒適度,但又註重性價比的客戶較為偏好番禺一些大型的社區,例如廣州雅居樂花園(16049元/平方米)、廣地花園(12808元/平方米)、祈福新村(13582元/平方米)等等。

??3月份,白雲區中原二手住宅成交均價為16936元/平方米,環比結構性下降14.60%,本月陽光傢緣網簽成交量環比上漲58.93%。新年後,白雲區機場工作的白領、汽配城的打工一族以及桂花崗一帶的服裝皮具批發城的經商人士逐漸返崗,年前滯後的購房需求則逐漸在年後釋放。政策環境利好疊加季節性轉暖使得白雲區首次置業客戶占比68%,這些客戶大多購買1-2房且物業性價比較高的樓盤,例如匯僑新城(13432元/平方米)和景泰新村(14762元/平方米)成為熱門盤源。但年後盤源也較多,業主不敢輕易漲價,客戶仍有一定的砍價空間。

??l有效客戶量增多



??l改善型客戶抄底入市

內容來自sina新聞

中原地產節後成交漸回暖 二套房客成主力

??3月份,海珠區中原二手住宅成交均價22920元/平方米,環比結構性上漲10%,陽淡水區土地貸款率利最低銀行比較光傢緣中介網簽成交量環比上漲超過7成,成為上漲幅度最大的區域。本月海珠區的熱門板塊為海珠西,成交量上漲瞭2-3倍,成交均價為25126元/平方米。由於海珠區較為便利的交通以及相對便宜的均價吸引很多客戶前來置業,海珠西大量的優質樓盤可供客戶選擇,尤其換房型客戶選擇性較多。例如本月海珠西的金沙花園(21835元/平方米)和光大花園(30031元/平方米)成交面積都在100平方米以上,大部分為換房型客戶。在樓市政策環境款松下,房價反彈蠢蠢欲動,而改善型客戶購房經驗相對豐富,下手決策較快,搶占先機一步。

??4、白雲區:首次置業成交為主



??5、天河區:換房客占比有一半以上

??3月份,天河區中原成交均價為29,693元/平方米,價格環比結構性上漲11.49%,陽光傢緣中介網簽成交量環比上漲35.95%。本月天河區的天河北(30812元/平方米)和CBD珠江新城(33710元/平方米)成交量都大幅上漲,拉升瞭整體成交均價。隨著政策的寬松,客戶擔心房價會上漲,年後看房人數增多,客戶都較為主動打電話約經紀人看房。天河區換房客戶較多,主要成交客戶都是70/80後人群,離初次購房也有幾年時間,居住房屋已經較舊,空間不夠舒適,果斷下定。本月珠江新城成交較為活躍,通過中原成交的物業都在100平方米以上,成交價格穩中略升。此外天河北片區換房客也較多,但有較大部分的換房客兼顧學位房。

??2、越秀區:學位房成交占比超三成



??三、下月預測:四部委聯合救市二手房市場受提振最大

??3月份,荔灣區中原二手住宅成交均價為21128元/平方米,環比結構性上漲2.23%,陽光傢緣中介網簽成交量環比上漲68.75%。本月成交較為活躍的為康王路板塊,成交均價為25755元/平方。成交量大幅增長來自以下兩方面原因:一方面春節後客戶返回廣州,滯後的需求得到釋放;另一方面每年3月份正式購置學位房的旺季,很多傢長趕在此時購買學位房為孩子5月份入學報名做準備,例如周門路段的西關外語實驗小學就非常受傢長族的歡迎。目前客戶看樓量逐漸增多,但業主心態仍然比較平穩,這是由於前期荔灣區房源被性價比較高的一手項目吸引,目前二手盤源相對較多,業主不敢輕易漲價。

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??1、荔灣:看房客戶增多,但房價較穩定

??“7改4”深度拉動二套房客戶需求:930政策已經釋放一部分二套房需求的客戶,而“7改4”更直接的降低瞭改善型客戶的購房門檻,對於首付資金吃緊但後期並無還款壓力的客戶來說是一大利好,這部分人群要承擔2套房的月供,對其經濟實力要求較高。

??“5改2”減少購房成本,刺激需求:在過往由於較高的營業稅依然制約著一部分二手房的成交,以2014年中原成交套均總價為190萬元來看,營業稅高達10萬左右,業客往往因稅費誰交付以及過重而不能達成交易,“5改2”能釋放這部分客戶,相當於房價下降瞭5個百分點,但達到的效果是不同的。

??“5改2”稅費的減免能大大的提高市場上的二手盤源量,增加二手房交易的流通率。尤其對一賣一買的業主提前瞭其換房進程。

??每年3月份是學位房成交的旺季,今年也不例外,3月學位房的業主成交占比達到10%,較2月份提升1.76個百分比。目前學位房處於緊俏階段,一旦樓市回暖學位房業主反價會更加明顯。3月初,廣州教育局2015擬探索學區化教育,雖實施細則未落地,但從前線反饋來看廣州的學區化建設影響最大的是小升初,而非幼升小,一些帶省級雙學位的物業獲得利好。學位房大多位於市中心,除瞭擁有名額外,還有非常稀缺的配套和便利的交通,因此客戶主要為兩類人群,一類是資金實力有限,僅以獲取學位目的,購買小面積樓梯樓物業為宜;另一部分為資金實力強勁的傢長,將換房和學位房兩個目的兼顧的,建議購買居住氛圍濃厚,環境舒適且兼顧學位房的物業,購3房及以上的電梯樓物業可一步到位。

??四部委的救市舉措,增加瞭市場上的客源、盤源,活躍瞭二手房交易市場,降低瞭客戶購房前期支出和稅費支出,客戶增多且支出成本減少,業主則反價意願更強烈,樓價上升指日可待,這也催化瞭不本急著買房的客戶,但因擔心房價會上漲,會加快入手,業客這樣的心態和行為預計會造成房價新一輪的上漲。

??l一手市場對二手市場影響有限

??3月份,越秀區中原二手住宅成交均價為24,779元/平方米,價格環比結構性下降14.97%,陽光傢緣中介網簽成交量環比上漲61.46%。本月為學位房成交旺季,越秀區名校密集成為眾多傢長追捧的熱門區域,但由於越秀區房價相對較高,傢長不得不退而求其次購買房價相對便宜的樓梯樓小面積物業,因此拉底瞭成交均價。中原研究部統計,本月越秀區購買學位房客戶占比28%,較廣州市總體水平提升瞭18個百分點,其中80%的客戶購買的是2房以下的戶型。傢長購買學位房大都出於長遠考慮,孩子在1-2歲時就著手購買學位房,可在價格低位點時出手,在孩子讀完小學後房價高位點時再放賣,不時為精明之舉。本月成交熱門的樓盤為位於廣州大道中的嘉城公寓,小區區位較好購物娛樂上學都非常方便,地段歸屬為市一級的水蔭路小學,本月成交均價為27954元/平方米。

??綜上分析,未來4月份有效和潛在的客戶都因政策實質性利好,且擔心房價上漲會積極入市,業主要價心態也會強硬,4月份無論是買方還是賣方信心都大振,預計房價又會進入新的一輪上漲,成交量也預計會有大幅提升。



??l學位房客戶季節性入市

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