北京樓市開啟 頂豪別墅時代
2015年，被認為是北京樓市的“頂豪元年”，各大單價10萬甚至20萬的項目紛紛入市，掀起瞭一波又一波頂豪大戰。在這其中，最大的兩大看點是頂豪公寓和頂豪別墅。
在上半年頂豪公寓熱火之後，進入下半年，包括金地中央世傢、西宸原著、中糧瑞府等頂豪別墅均成為瞭市場的熱點，這也宣告瞭北京頂豪別墅時代的正式開啟。
7月14日，由新京報和金地地產聯合主辦的“京城頂豪別墅華山論劍——2015年北京頂豪別墅價值及市場發展高峰論壇”在金地中央世傢揭開帷幕。來自北京四大頂豪別墅負責人和相關專傢就頂豪的發展態勢展開探討。
頂豪別墅大勢已成
在環境問題備受關註的今天，別墅得天獨厚的自然環境成瞭高端置業者的心頭之好。今年以來，北京的別墅市場表現優異。亞豪機構統計數據顯示，6月的別墅市場成交462套，環比上漲瞭31%，這也是今年第4個月別墅成交上漲，這一成交紀錄已經刷新瞭自2010年5月以來62個月的新高。
在別墅整體看漲的大背景下，頂豪別墅開始入場。頂豪別墅地段優於普通別墅，往往位於城市中或是離城市中心非常便利的位置，占據著頂級生活資源和品質優勢，聚合瞭城市和別墅的特質，成為目前高端置業者的優先選擇。
如今年入市的金地中央世傢、龍湖西宸原著、中糧瑞府、萬科觀承別墅等頂豪級別墅產品，高雄汽機車借款信貸年息地段位置都十分優越。比如，中糧瑞府位於近年的豪宅熱土孫河，龍湖西宸原著位於西三環，這些區域不但配套成熟，而且幾乎沒有新的土地供應。
中央別墅區以地段優越、環境優美和配套完善著稱，區域更是集中分佈著北京甚至全國最優質的國際頂級教育資源。金地中央世傢則位於中央別墅區發展最成熟的後沙峪板塊，而且是中央別墅區最後一塊低密別墅用地。
上述別墅頂豪項目，更是已經得到市場的認可。中糧瑞府和西宸原著都是今年單價突破20萬的高端項目，西宸原著更是取得瞭一次性開盤熱銷10億的成績。隨著金地中央世傢、萬科觀承別墅等項目的入市，北京頂豪別墅市場大勢已成。
可以預見的是，由於產品稀缺，別墅市場的整體價格不但將水漲船高，而且未來可能“一墅難求”。中原地產首席分析師張大偉給出的數據顯示，北京別墅市場庫存隻有7000套左右，其中最稀缺的獨棟別墅存量已經不足2000套。
北京清華同衡城市規劃設計研究院城市發展策劃研究所副所長彭劍波認為，從單價、總價上看，北京頂豪項目和世界頂車貸屏東琉球車貸豪項目相比還有一定差距，但具備很大的發展空間。北京高端人群的消費能力毋庸置疑，關鍵是是否有足夠好的產品。
更考驗產品功力與附加值
在樓市激烈的競爭環境之下，北京別墅市場的分化日益嚴重，產品實力不夠、設計不合理、位置缺乏優勢的別墅項目有可能面臨危機。
中糧地產北京公司總經理隋強認為，頂豪別墅更考驗開發商的產品功力，並且盡可能整合力所能及的各方面資源來為業主服務，今年房企在產品打造上更加用心，這喚醒瞭一部分頂豪需求。
如龍湖西宸原著在產品設置上參照平層四合院的規制，建成立體式空間佈局，實現地上傢庭空間和地下會客空間的優化組合。而孫河中糧·瑞府從傳統人居角度出發，其“府園別墅”形制也受到業內人士一致好評。
金地中央世傢作為金地集團進駐中央別墅區的獨棟城市別墅作品，也是金地產品系中頂尖地位的產品，項目將在下半年推出63席類獨棟別墅產品，傳承法式紅磚建築的經典風格，通過巧妙的產品設計，實現瞭獨門獨院的類獨棟別墅社區的使用效果。
作為頂豪城市別墅的代表，金地中央世傢旗幟鮮明地打造出瞭“一畝大宅”的產品尺度。每戶占地面積一畝以上，別墅面積約600-800平方米，而花園面積就達到200-300平方米。地上和地下空間的多個設計亮點，使得其在中央別墅區眾多項目中脫穎而出。
金地集團華北區域副總經理遇繡峰認為，頂豪別墅最重要的是稀缺性，今年北京豪宅價格高企的根本原因，是因為這些項目占據稀缺資源。
高端置業人群往往追求高附加值，占據優質教育資源的第一居所別墅更是稀缺。隨著財富人群的增長以及北京國際化城市的推進，國際化教育勢在必行。而中央別墅區已成為北京最具國際化視野的國際學區，區域教育資源非常雄厚，擁有北京順義國際學校、鼎石國際學校等世界級知名學校。
金地中央世傢是距離鼎石國際學校最近的別墅社區，項目周邊還聚集著ISB（順義國際學校）、新英才學校、北京英國學校蒙臺梭利學校、溫莎雙語幼兒園、海嘉國際雙語學校等最優質的國際教育資源。
北京房協秘書長陳志表示，頂豪別墅應具備“好、大、少、貴”的特征，目前正在籌劃建立一套頂豪項目價值體系，包括從區位、產品、園林到私密性等10個大項指標，數十個子指標，希望能夠推動北京豪宅市場發展。
金地中央世傢聚焦高階財富需求
由於頂豪別墅高總價的特點，相對於高單價但面積較小的平層豪宅而言，購房準入門檻更高。
萬科高端事業部總經理高廣漢認為，北京頂豪別墅的總價應該要達到兩三千萬元起。如中糧瑞府項目的主力區間為3000萬到6000萬，西宸原著也達到2000萬至5000多萬的總價。
北京一直是高凈值人群的聚居地。胡潤研究院發佈的《2014中國高凈值人群養生白皮書》顯示，定居北京的千萬富豪達到19.2萬人，億萬富豪達到1.13萬人，全國排名第一。胡潤預測，未來三年，中國億萬資產以上的富豪人數可能達到7.3萬人。
龍湖北京區域研發負責人田菡認為，頂豪別墅作為一種現代高端生活方式，除瞭占據稀缺資源外，還要註重購房者的生活感受和情境營造。
與以往財富人群相比，如今更多是新一代財富新貴入場。遇繡峰表示，今年以來一個特別的現象是，資產增值較快的新貴，金融、科技、互聯網等新興行業的財富人群，逐漸成為各大頂豪別墅項目的客群。
諸多有海外留學工作背景的客戶十分關註中央別墅區。長時間的高端項目開發，使中央別墅區形成瞭獨特的居住氛圍，高檔生活資源齊備，國際商務氛圍成熟，高爾夫球場、高端商業會所等諸多國際化配套環伺，更有歐陸廣場等大型商業圍繞。
此外，部分高端改善性需求也傾向於就近選擇更新換代產品。如金地中央世傢就將部分意向客群定位於望京等東部高端住宅客戶、片區內住在聯排別墅等有物業升級需要的客戶。
陳志表示，未來還會有更多從股市套利出來的資金成為頂豪別墅的購買者，下半年有更多集中簽約出現。
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150715/3230314.shtml
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